老後の生活の支えとして注目
日常的な生活費をはじめとして、医療費や介護施設・有料老人ホームへの入居費用など、老後の暮らしを考える上で、年金だけでは不安だと思う方も少なくないでしょう。そこで最近、注目されているのが「リバースモーゲージ」です。
不動産を担保に融資を受ける仕組み
一般的な住宅ローンは、金融機関から借りたお金で住宅を購入し、それを毎月返済していく形を取ります。しかし、リバースモーゲージとはその反対で、所有している不動産の価値評価に基づいて、融資を受けるもの。日本語では「逆抵当融資方式」と訳され、文字通り、リバース（逆の）モーゲージ（担保）という意味を表しています。借りたお金は、住宅の所有者が死亡した際、売却することで一括返済する仕組みです。
年金のように、毎月もしくは毎年一定額が融資される方式や、一括して融資を受ける方式、限度額の範囲内で随時借り入れられる方式などがあり、利用者の年齢や取り扱う金融機関によっても多少の違いが見られます。利用目的が制限されている場合もあるので、事前に確認をしておくことが欠かせません。
生存中は自宅を手放す必要もない
これまでは、リバースモーゲージを利用する場合、担保となる自宅に住み続けることが条件とされていましたが、最近は、融資を受けて老人ホームなどに入った後、空き家となった自宅を貸して、家賃収入を得られるタイプも登場しました。かつてのように、有料老人ホームへの入居費用を捻出するため、持家を売却することはないのです。
リバースモーゲージ利用時の注意点
担保となる住宅は、基本的に都市部の土地付きの一戸建てです。日本における不動産評価は大部分が「土地」の評価額によるもので、「建物」自体が主たる評価対象とはされません。リバースモーゲージとは、「土地」に対する融資といえるでしょう。
ですから、都心部で高級マンションを所有していても、融資が受けられないこともあります。金融機関によっては、マンションでも利用可能な場合がありますが、数は少ないようです。この点についても、事前に確認しておく必要があります。
リスクを認識しておくことも重要
どちらかというと、利用しやすく安全なイメージのあるリバースモーゲージですが、もちろんリスクはあります。例えば担保とされる不動産評価額の担保割れです。
リバースモーゲージ契約時の不動産評価額に応じて、一定期間の融資額が決められますが、市場の低迷などで評価額が下がる危険性も生じます。いうまでもなく、担保の評価は定期的に見直されますから、融資限度額を割り込んでしまうと、融資の減額だけでなく、最悪の場合は一括返済を求められることもあります。
さらに皮肉なことに、長生きをした場合も融資額が不動産の評価額を超えてしまい、担保割れする可能性があります。中には融資期間を「終身」としている自治体や金融機関もありますが、たとえば20年と期間が定められているケースもあります。この場合は、契約満期時もしくは、契約者死亡時のどちらか早い時期に一括返済しなければなりません。
加えて、リバースモーゲージの融資は変動金利の場合が多く、金利の上昇によって、将来の返済額が膨らむ可能性があることもお忘れなく。
長生きをしたばかりに、自宅と融資の両方を失う事態も起こり得るのです。
相続人の同意も必ず得ておくこと
生存中は自宅を手放さずに済みますが、債務者（利用者）の死亡後は売却による返済が前提となることもリバースモーゲージの特徴。財産として家を残すという、日本的な価値観や文化習慣には馴染みにくい点もありますが、子供たちをはじめとした推定相続人全員からの同意を得なければなりません。
新しいタイプの登場で選択の幅も広がる
冒頭でも触れたように、高齢化や長寿化に伴う老後資金確保にリバースモーゲージは最適といわれています。ここ数年クローズアップされている空家問題の対策としても、有効とされ、リバースモーゲージを推奨する自治体や、テレビCMなどでもおわかりのように、新たに参入する金融機関も増えてきています。それに伴って、リバースモゲージ型の住宅ローンや家賃返済型のリバースモーゲージローン、これまで住んできた自宅を担保にするのではなく、これから住むマンションなどを担保に充てるものなど、新たな商品も続々登場してきています。
今後、市場は拡大していくことが予想されますが、商品内容や利用条件、メリット・デメリットには差があり、ご自身の状況や利用目的に照らし合わせて、賢く選ぶ時代に入ってきているといえるでしょう。